“典”亮千万家︱厦房担保开展民法典与房地产交易专题培训
担保君 2023/10/30 11:08:20 点击：
2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式施行。这是我国第一部以“典”命名的法律，被称为“社会生活的百科全书”，在法律体系中居于基础性地位。
为深入学习贯彻习近平法治思想，进一步加强公司全员对《民法典》的掌握和理解，做到理论与窗口服务工作相结合，促进“典”亮法治、真学笃用，10月25日，厦房担保邀请了福建天衡联合律师事务所高级合伙人张照东律师开展《民法典与房地产交易》专题培训。
张照东▼
最高人民检察院民事行政案件咨询专家
厦门市劳动关系管理研究会副会长
福建天衡联合律师事务所高级合伙人
华侨大学法学院硕士研究生导师
厦门大学法学院实践教学导师
厦门市湖里区委党校特聘教授
福建省/厦门市/漳州市人民政府立法顾问
…… …
“居住权”究竟有多厉害？
“连带保证”和“一般保证”要承担什么职责？
流质、流押完善了哪些规定？
合同格式条款要注意什么？
......
张照东律师运用其丰富的专业知识储备，并结合我司工作实际，就《民法典》物权编、合同编、继承编等进行阐述，为参训人员详细解读民法典中关于房屋交易规则的重大变化，以案释法深入浅出，针对日常窗口工作中常遇到的抵押权、居住权、合同条款等相关问题进行了深度解析。
盘点民法典中那些
跟老百姓息息相关的热点房产内容
01▼
创设新型用益物权“居住权”
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
这条规定意味着房屋所有权不可对抗居住权，什么意思呢？就是说可能出现你的房子未必能让你住这种风险，直接干扰到你房屋的买卖、继承、出租等各方面。
举例：你不小心购买了一套带有“居住权”的房子，即使你是产权人，但是房屋的实际居住人依然享有继续居住在这套房屋内的权利，你无权赶走对方，除非对方的居住权期限到期或者居住权人死亡。
02▼
完善“抵押不破租赁”的规则
第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
强调“转移占有”，进一步明确了出租事实如何认定，并且以抵押权设立时间作为判断权利先后次序的基点。
如遇恶意倒签合同，抵押权人可以通过证明在设立抵押时未实际转移占有来进行抗辩，避免抵押权和债权受损。
03▼
改变抵押财产转让规则
第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
包括厦门在内的多个城市都已推行的“二手房带押过户”政策正是依据此条款而来，需要注意的是并非所有的抵押房都能办理“带押过户”。以厦门为例，如果存在该房产有多重抵押或查封、产权人是企业、买卖双方贷款银行不一致等情形都会导致无法办理“带押过户”，如遇到此种疑难杂症，可通过担保服务来实现抵押中安全办理过户。
04▼
合同解除权行使期限
第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
民法典合同解除权的行使期限是一年，合同中解除权的行使期由当事人约定，当事人没有约定的，可以催告对方在一定期间内行使或者当事人知道或者应当知道解除事由之日起一年，一年内没有行使解除权的，解除权消灭。
05▼
公序良俗和规章、政策
第八条 民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。
第十条 处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
根据中国裁判文书网的一则案例【（2020）最高法民再328号裁判文书】，借名人与出名人为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》，因违背公序良俗而认定为无效。
在互动交流环节，针对在场人员在工作过程中遇到的问题，张照东老师一一进行细致地答疑解惑。大家纷纷表示，张照东老师以其丰富的行业经验和深厚的理论研究水平，将复杂的法律问题诠释得通俗易懂、形象生动，不仅为在场人员带来了一场丰盛的精神盛宴，也给大家带来许多关于担保实务方面的有益思考。
培训最后，厦房担保总经理郑海波首先感谢张照东老师带来的精彩讲座，并总结发言，房产项目作为大风险资产，在处置时要尤为谨慎。我们为委托人做好服务，首先就要具备不断学习终身成长的思维模式，正确理解并灵活运用好法律知识体系，才有能力在错综复杂的关系中精准突破，保障各方诉求和权益。也希望全体厦房担保人能持续主动学习并掌握更多的法律知识，充分发挥担保制度的优势和价值，为百姓提供更安全专业的优质窗口服务。